Masz pytania? Zadzwoń
886 070 650
Potrzebujesz pomocy prawnika od nieruchomości?
Każdy zakup mieszkania od dewelopera rozpoczyna się w momencie podpisania umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska zobowiązuje nabywcę do zapłaty określonej kwoty za mieszkanie, które zostanie wybudowane przez dewelopera. Proces kupna lokalu kończy podpisanie umowy przenoszącej własność. Wtedy deweloper wywiązuje się ze swojej obietnicy - przenosi prawo własności lokalu na rzecz nabywcy. Od tego momentu nabywca jest jedynym właścicielem mieszkania (i ewentualnych przynależności). Zgodnie z prawem, umowa przenosząca własność (zwana też “umową końcową”) jest podpisywana w formie aktu notarialnego. Oznacza to konieczność wizyty u notariusza i sporządzenia aktu notarialnego.
Notariusz kieruje wniosek do sądu wieczystoksięgowego, w wyniku którego nabywca będzie widniał w księdze wieczystej jako właściciel lokalu. O ile koszty umowy deweloperskiej są zawsze podzielone po połowie (mówi o tym wprost Ustawa deweloperska), to koszt umowy przenoszącej własność zwykle spoczywa na nabywcy.
Odbiór mieszkania to najczęściej również moment przekazanie kluczy. Należy jednak pamiętać, że przekazanie kluczy nie zawsze odbywa się po odbiorze technicznym. W praktyce wydanie kluczy może też odbyć się jakiś czas po odbiorze technicznym albo przy umowie przenoszącej własność. Tak czy inaczej, przekazanie kluczy może nastąpić najpóźniej w dniu podpisania umowy przenoszącej własność. Wynika to z faktu, że przekazanie kluczy jest przeniesieniem posiadania i nie może nastąpić po umowie przenoszącej własność. Dla nabywcy oznacza to, że odbiór techniczny w zasadnie nie może i nie powinien odbyć się po umowie przenoszącej własność. Byłoby to niezgodne z prawem i sprzeczne z logiką. Odbiór powinien zawsze nastąpić przed wizytą u notariusza.
Z drugiej strony, co, jeżeli deweloper zamierza podpisać umowę przenoszącą zaraz po odbiorze, a w lokalu zostały wykryte wady i usterki? Jaką mamy pewność, że wady zostaną naprawione po załatwieniu ostatnich formalności z deweloperem? Prawnicy naszej firmy rekomendują podpisanie umowy przenoszącej własność. Jeżeli nabywca będzie odmawiał podpisania umowy, może narazić się na kary umowne, a nawet odstąpienie od umowy przez dewelopera. Polskie prawo zapewnia prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej i umowy przenoszącej własność, jeżeli deweloper będzie odmawiał naprawy wad i usterek. Najkorzystniejszą sytuacją jest więc podpisanie umowy końcowej, nawet w przypadku wykrycia usterek.
Gdy podpisaliśmy umowę deweloperską, wykonaliśmy odbiór mieszkania/domu, to wówczas przychodzi czas na zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości. Niestety zdarzają się sytuacje, w których to deweloper odmawia przeniesienia własności, nie dotrzymuje terminu zawarcia umowy - co możemy zrobić w takiej sytuacji? Nabywca wyznacza deweloperowi kolejny termin zawarcia umowy, który nie może przekroczyć 120 dni od daty wskazanej w umowie. Jeżeli kolejny termin nie poskutkuje, to nabywca może bezkosztownie odstąpić od umowy deweloperskiej i otrzymać zwrot pieniędzy, jakie do tej pory przekazał deweloperowi, lub domagać się w sądzie podpisania przez dewelopera umowy.
Odbiór mieszkania co do zasady poprzedza moment podpisania umowy końcowej. Odbiór techniczny jest zagwarantowany przez tzw. Ustawę Deweloperską. W praktyce pozwala nabywcy mieszkania sprawdzić, czy lokal wybudowany przez dewelopera został oddany przy zachowaniu zgodności z normami budowlanymi, Polskimi Normami oraz czy występują w nim wady i usterki wymagające naprawy. Podstawą do porównania jest standard techniczny, rzuty projektowe/architektoniczne oraz prospekt informacyjny. Przed przystąpieniem do odbioru technicznego deweloper powinien poinformować o dokładnej dacie i godzinie weryfikacji. Nabywca powinien wtedy jeszcze raz przejrzeć dokumentację otrzymaną przy podpisywaniu umowy deweloperskiej.
Z naszego doświadczenia wynika, że odbiór techniczny najlepiej jest przeprowadzić przy pomocy specjalisty (np. inżyniera albo inspektora budowlanego). Tacy specjaliści gwarantują weryfikację stanu lokalu przy pomocy specjalistycznego i przepisowego sprzętu. Niemniej ważne jest doświadczenie oraz asertywność wobec przedstawiciela dewelopera. Deweloperzy bardzo często starają się podważyć odbiór lokalu. Najlepszą gwarancją jest znajomość norm, którą może zapewnić jedynie osoba mająca doświadczenie w odbiorach lokali oraz posiadająca tytuł inżyniera albo inspektora.
2023-06-04 (zaktualizowano: 2023-06-04)
Tekst autorstwa
Emil Wrzosiński
Potrzebujesz pomocy prawnika od nieruchomości?
Podczas sprawdzenia domu lub mieszkania na rynku wtórnym zweryfikujemy m.in. mostki termiczne, instalacje do wymiany, metraż oraz koszt remontu.
Większość remontów wiąże się z niedoróbkami wykonawców. Wykonujemy audyty ekip remontowych i firm wykończeniowych.
Wykonujemy badania termowizyjne budynków pod kątem m.in. nieszczelności, zawilgoceń oraz bytowania zwierząt domowych.
