Odbiór mieszkania - najważniejsze informacje

Kiedy i dlaczego odbieramy mieszkanie?

Odbiór techniczny jest jednym z elementów kupna lokalu na rynku pierwotnym. Kupując mieszkanie od dewelopera (co do zasady) podpisujemy umowę deweloperską. Umowa deweloperska to sprecyzowana ustawowo umowa przedwstępna występująca jedynie na rynku pierwotnym. Jej sensem jest to, aby nabywca, który kupuje jeszcze nie zbudowany lokal w inwestycji deweloperskiej był zabezpieczony przed nieuczciwym deweloperem oraz między innymi miał narzędzie do sprawdzenia lokalu przed jego otrzymaniem. Właśnie w celu weryfikacji czy deweloper wykonał lokal zgodnie z umową polskie prawo (tzw. ustawa deweloperska) przewiduje obowiązek przeprowadzenia odbioru technicznego zanim nabywca i deweloper podpiszą umowę przenoszącą własność.

Odbiór techniczny - najważniejsze informacje

Odbiór techniczny jest przeprowadzany po zakończeniu prac budowlanych i po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku. W zależności od umowy deweloperskiej termin odbioru może być określony przez dewelopera, ale nie jest to regułą. Niemniej powinniśmy spodziewać się wezwania na odbiór kilka tygodni po zakończeniu budowy. W tym celu należy uważnie śledzić korespondencję mailową z deweloperem oraz sprawdzać skrzynkę pocztową. Zwykle odbiór techniczny trwa 1-3 godziny i polega na weryfikacji zgodności lokalu z normami budowlanymi, sztuką budowlaną oraz umową i standardem wykończenia. Z odbioru technicznego sporządzany jest protokół odbioru technicznego, który jest podpisywany przez dewelopera i nabywcę. Protokół jest dokumentem, na którym spisuje się wszystkie wady i usterki. Zgodnie z prawem deweloper ma 14 dni na odpowiedź czy uznaje wady oraz 30 dni na ich naprawienie. 

Odbiór mieszkania z wadami

W praktyce mieszkania wybudowane przez deweloperów bardzo rzadko są bezusterkowe. Z naszego doświadczenia wynika, że o ile wady i usterki nie są istotne i pozwalają korzystać z lokalu, to należy podpisać protokół odbioru technicznego. Protokół jest dowodem na to, że odbiór techniczny odbył się i obie strony udokumentowały wady lokalu.

Co, jeśli deweloper uchyla się od naprawy usterek lokalu mimo podpisania protokołu odbioru? Zgodnie z ustawą deweloperską, jeśli deweloper nie usunie wad i usterek w ciągu 30 dni ma jeszcze prawo do wyznaczenia innego terminu na naprawy wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Trzeba również pamiętać, że stosunki między deweloperem oraz nabywcą w zakresie usterek regulują jeszcze ogólne przepisy tzw. rękojmi za wady fizyczne. Deweloper “(...) jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).” Na podstawie przepisów kodeksu cywilnego nabywcy przysługuje prawo do:

• odstąpienia od umowy (opcja atomowa - jeżeli deweloper niezwłocznie usunie wady albo są one istotnie, to nie można odstąpić od umowy);

• żądania obniżenia ceny za lokal;

• żądania usunięcia wad lokalu;

• do wymiany lokalu na wolny od wad.
  
  

Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie przez nas stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomość – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Z perspektywy nabywcy ten wydłużony termin odpowiedzialności jest bardzo korzystny, bo wady i usterki można zgłaszać deweloperowi nawet kilka lat po odbiorze i jest to zgodne z prawem.

2021-08-18 (zaktualizowano: 2022-04-05)

Tekst autorstwa

Przemysław Wik