Jesteś na etapie podpisywania umowy deweloperskiej i obawiasz się kar umownych za jej niedotrzymanie? Takie zapisy w większości przypadków nie są niczym złym i zostały wprowadzone po to, aby chronić obie strony transakcji. Jakich sankcji możesz się spodziewać?
Potrzebujesz pomocy prawnika przy umowie z deweloperem?
Zamów kontaktKary umowne to postanowienia, które nakładane są na jedną ze stron umowy w ramach naprawienia szkody, wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania przez tę stronę swoich obowiązków. Zapisanie takich kar w umowie deweloperskiej to standard i nie należy się ich obawiać. Trzeba jednak mieć pewność, że warunki ich nakładania są uczciwe, a ich wysokość odpowiednia. W przypadku deweloperów taką karę mogą oni ponieść np. za nieoddanie mieszkania w terminie. Nabywcy z kolei mogą zapłacić karę, jeśli będą spóźniać się z odbiorem.
Wysokość kary to zazwyczaj określona, ryczałtowa suma, która najczęściej określana jest w konkretnym okresie czasowym, np. za każdy dzień opóźnienia. Nie ma konkretnych kwot, określonych przez prawo, które mówiłyby o maksymalnych karach, ale takie sankcje nie mogą być nadmiernie wygórowane, gdyż mogą zostać przez to uznane za klauzule niedozwolone, a co za tym idzie nieważne. Kary mogą być określane jako konkretna kwota lub poprzez procent od wartości nieruchomości. Warto też wspomnieć, że ary umowne nie mogą być zastrzegane na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań pieniężnych. Tutaj trzeba domagać się odsetek.
Kary umowne, które pojawią się w dokumencie podpisywanym z deweloperem, powinny być proporcjonalne. Co to oznacza? Otóż kwota, jaką deweloper musi zapłacić w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązku nie może być niższa niż ta, którą zapłaci nabywca. Oczywiście działa to tez w drugą stronę. Zapis ten pojawia się w ustawie deweloperskiej i to na jej mocy kary muszą być proporcjonalne. Jeżeli zapisy umowy deweloperskiej byłyby inne, wysokość kary umownej automatycznie uległaby obniżeniu do wysokości równej dla obu stron.
Kolejną rzeczą, bardzo ważną z perspektywy podpisania umowy deweloperskiej, jest odstępne. Polega ono na tym, że strony podpisując dokument, zastrzegają sobie prawo do odstąpienia od niej za zapłatą określonej kwoty. Czy jest to legalne? Jak najbardziej. Strona, która zrezygnuje, powinna zrekompensować tej drugiej straty poniesione wskutek odstąpienia od umowy. W wielu przypadkach jest to przede wszystkim czas, w którym nabywca czekał na odbiór mieszkania lub deweloper przetrzymywał mieszkanie, nie sprzedając go komuś innemu. Jeśli taki zapis pojawia się Twojej umowie, pamiętaj, że powinien mieć on wyznaczony termin, w czasie którego możliwe będzie skorzystanie z prawa do odstępnego. Dodatkowo w umowie powinien pojawić się zapis dotyczący tego, czy obie strony mogą odstąpić od umowy, czy może to zrobić tylko jedna z nich. Musisz też wiedzieć, że nie wystarczy zadzwonić do dewelopera z informacją. Konieczne jest wystosowanie oświadczenia o odstąpieniu i wypłata określonej w umowie kwoty.
Warto mieć też na uwadze, że czasami odstąpienie od umowy, może wydarzyć się bez płacenia jakichkolwiek kar. W przypadku nabywcy możliwość taka istnieje, gdy: informacje zawarte w umowie nie będą zgodne z prospektem, prospekt informacyjny nie zawiera pól wymaganych przez ustawę lub jest sprzeczny z prawem, a także, gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę własności mieszkania w terminie określonym w umowie. Deweloper z kolei może odstąpić od umowy bez płacenia kar, gdy np. nabywca nie wywiązuje się z obowiązku uiszczenia zapłaty za lokal lub opóźnia odbiór.
Zastanawiasz się, czy deweloper powinien zapłacić Ci karę umowną? W pierwszej kolejności przeanalizuj zapisy umowy, którą między sobą podpisaliście. Najczęściej deweloperzy płacą kary za przekroczenie terminu przeniesienia własności. Tę kwestię reguluje Ustawa Deweloperska. Warto więc zadbać także o to, aby w dokumencie, który podpisujesz, pojawiły się także terminy zakończenia robót budowlanych czy dokonania odbioru oraz kary umowne, które będzie musiał zapłacić deweloper za ich przekroczenie. O ten aspekt musisz zadbać samodzielnie.
Jeżeli obawiasz się, że nie poradzisz sobie z przeanalizowaniem zapisów dotyczących nie tylko kar umownych, ale ogólnie wszystkich kwestii zawartych w umowie, skorzystaj z usługi profesjonalnego audytu, wykonywanego przez osoby doskonale zaznajomione z prawem nieruchomości. Gwarantujemy, że ta inwestycja zapewni Ci spokojny sen!
2022-09-12 (zaktualizowano: 2022-09-12)
Tekst autorstwa
Emil Wrzosiński
Potrzebujesz pomocy prawnika przy umowie z deweloperem?
Zamów kontaktPodczas sprawdzenia domu lub mieszkania na rynku wtórnym zweryfikujemy m.in. mostki termiczne, instalacje do wymiany, metraż oraz koszt remontu.
Większość remontów wiąże się z niedoróbkami wykonawców. Wykonujemy audyty ekip remontowych i firm wykończeniowych.
Wykonujemy badania termowizyjne budynków pod kątem m.in. nieszczelności, zawilgoceń oraz bytowania zwierząt domowych.