Masz pytania? Zadzwoń 886 070 650

Jak korzystać z kar umownych w umowie deweloperskiej?

Kary umowne w umowie deweloperskiej

Kary umowne w umowie deweloperskiej to jeden z najbardziej stresujących elementów podpisywania takiego dokumentu. Nie jest bowiem niczym przyjemnym płacenie za nieruchomość, której ostatecznie się nie ma, tylko dlatego, że zmieniły się plany życiowe. Czy faktycznie należy bać się takich kar? Sprawdź!

Potrzebujesz odbioru technicznego?

Spotkaj się z nami!

Kary umowne w umowie deweloperskiej – czym są?

Kary umowne to, według ogólnej definicji, postanowienia, które nakładane są na jedną ze stron umowy w ramach naprawienia szkody, wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania przez tę stronę swoich obowiązków. Zapisanie takich kar w umowie deweloperskiej to standard i większość sprzedających dodaje je do podpisywanych umów. To, co jest jednak istotne to kwestia sprawdzenia, czy są one nakładane na uczciwych warunkach i czy ich wysokość nie jest zbyt duża.  

Wysokość kar umownych w umowie deweloperskiej

Wysokość kary to zazwyczaj określona, ryczałtowa suma, która najczęściej określana jest w konkretnym okresie czasowym, np. za każdy dzień opóźnienia. To dobre i uczciwe rozwiązanie. Jeśli chodzi o zapisy prawne, to nie istnieją żadne, które regulowałyby jakkolwiek wysokość takich sankcji. Istnieje jednak zabezpieczenie w postaci klauzul niedozwolonych, według których kary nie mogą być zbyt wygórowane.


Co ważne, sankcje muszą być określane jako konkretna kwota lub poprzez procent od wartości nieruchomości i powinny być dokładnie sprecyzowane. Warto też wspomnieć, że kary umowne w umowie deweloperskiej nie mogą być zastrzegane na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań pieniężnych. Tutaj trzeba domagać się odsetek, o czym wiele osób nie ma zielonego pojęcia.

Kary umowne w umowie deweloperskiej a klauzule niedozwolone

Wspomnieliśmy już przed chwilą o tzw. klauzulach niedozwolonych. Rozwiniemy teraz nieco ten temat. Chodzi bowiem o to, że kary umowne, które pojawią się w dokumencie podpisywanym z deweloperem, powinny być proporcjonalne. Konkretnej rzecz ujmując, kwota, jaką deweloper musi zapłacić w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązku nie może być niższa niż ta, którą zapłaci nabywca za niedotrzymanie warunków umowy.


Oczywiście działa to tez w drugą stronę. Zapis ten pojawia się w ustawie deweloperskiej i to na jej mocy kary muszą być proporcjonalne. Jeżeli zapisy umowy deweloperskiej byłyby inne, mogłyby zostać uznane za klauzulę niedozwoloną. W takiej sytuacji wysokość kary umownej automatycznie uległaby obniżeniu do wysokości równej dla obu stron. 

Odstępne – co to jest?

Kolejną rzeczą, bardzo ważną z perspektywy kar umownych w umowie deweloperskiej, jest odstępne. Polega ono na tym, że strony podpisując dokument, zastrzegają sobie prawo do odstąpienia od niej za zapłatą określonej kwoty. Jest to jak najbardziej legalny i dość częsty zabieg, który zabezpiecza w zasadzie obie strony transakcji. Strona, która zrezygnuje, powinna zrekompensować tej drugiej stronie poniesione straty wskutek odstąpienia od umowy.


W wielu przypadkach jest to przede wszystkim czas, w którym nabywca czekał na odbiór mieszkania lub deweloper przetrzymywał mieszkanie, nie sprzedając go komuś innemu. Jest to więc uczciwe działanie, więc jeśli zauważysz taki zapis w umowie, nie obawiaj się go. Dodatkowo w umowie powinien pojawić się zapis dotyczący tego, czy obie strony mogą odstąpić od umowy, czy może to zrobić tylko jedna z nich, ponieważ jest to kwestia, którą dogadują między sobą strony. Musisz też wiedzieć, że nie wystarczy zadzwonić do dewelopera z informacją. Konieczne jest wystosowanie oświadczenia o odstąpieniu i wypłata określonej w umowie kwoty. Musimy też dodać, że odstępne to nie to samo, co kara umowna.

Odstąpienie od umowy bez kar umownych

Warto mieć też na uwadze, że czasami odstąpienie od umowy, może wydarzyć się bez płacenia jakichkolwiek kar umownych z umowy deweloperskiej. Nabywca może to zrobić gdy: 

  • informacje zawarte w umowie nie będą zgodne z prospektem, 
  • prospekt informacyjny nie zawiera pól wymaganych przez ustawę lub jest sprzeczny z prawem, 
  • deweloper nie przeniesie na nabywcę własności mieszkania w terminie określonym w umowie. 

Deweloper z kolei może odstąpić od umowy bez płacenia kar, gdy np. nabywca nie wywiązuje się z obowiązku uiszczenia zapłaty za lokal lub opóźnia odbiór. 

Kary umowne w umowie deweloperskiej dla sprzedającego

Jesteś w sytuacji, w której studiujesz zapisy kar umownych w umowie deweloperskiej, bo wydaje Ci się, że sprzedający powinien Ci taką wypłacić? Słusznie! Jeśli tylko widzisz podejrzenie, że taka sytuacja mogła się wydarzyć, koniecznie walcz o swoje. Jeżeli nie jesteś w stanie samodzielnie sobie z tym poradzić, koniecznie poproś o pomoc specjalistów. Przeanalizują oni dokument i odniosą go do Ustawy Deweloperskiej, która reguluje większość kwestii. 


Mamy nadzieję, że po przeczytaniu naszego artykułu nie obawiasz się już żadnych kar umownych i rozumiesz, że jest to standardowy zabieg, który zabezpiecza obie strony. Pamiętaj, jeśli nie jesteś pewien jakichś zapisów znajdujących się w umowie deweloperskiej, poproś o pomoc specjalistów! Inaczej możesz ściągnąć na siebie spore kłopoty. Powodzenia!

2023-07-07 (zaktualizowano: 2023-07-07)

autor posta  Wrzosiński

Tekst autorstwa

Emil Wrzosiński

Potrzebujesz odbioru technicznego?

Spotkaj się z nami!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 13 opinii.

Dlaczego warto zamówić profesjonalny odbiór mieszkania?

Odbiór samemu

Odbiór z inżynierem

dokładność i spostrzegawczość
dokładność i spostrzegawczość
dokładność i spostrzegawczość
wykształcenie techniczne
wykształcenie techniczne
wykształcenie techniczne
nowoczesny i zgodny z normami sprzęt
nowoczesny i zgodny z normami sprzęt
nowoczesny i zgodny z normami sprzęt
dostęp do płatnych norm i certyfikatów
dostęp do płatnych norm i certyfikatów
dostęp do płatnych norm i certyfikatów
znajomość sztuczek dewelopera
znajomość sztuczek dewelopera
znajomość sztuczek dewelopera
doświadczenie z setek odbiorów
doświadczenie z setek odbiorów
doświadczenie z setek odbiorów
badanie termowizyjne kamerami o wysokiej rozdzielczości
doświadczenie z setek odbiorów
doświadczenie z setek odbiorów

Odbiór samemu

  • dokładność i spostrzegawczość;
  • wykształcenie techniczne;
  • brak nowoczesnego sprzętu
  • znajomość norm i przepisów;
  • znajomość sztuczek dewelopera;
  • doświadczenie z setek odbiorów;
  • badanie termowizyjne.

Odbiór z inżynierem

  • dokładność i spostrzegawczość;
  • wykształcenie techniczne;
  • nasi inżynierowie mają nowoczesny i zgodny z normami sprzęt
  • dostęp do płatnych norm i certyfikatów
  • znajomość sztuczek dewelopera;
  • doświadczenie z setek odbiorów;
  • badanie termowizyjne z pomocą kamer o wysokiej rozdzielczości.

Ponadto, nasi inżynierowie są certyfikowani przez:

infrared training center logo instytut techniki budowlanej logo

Nasze usługi

Odbiór techniczny mieszkania

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera

Zamów odbiór mieszkania
  • tynki i wylewki
    zawilgocenia, odchylenia od płaszczyzny, ubytki
  • okna i parapety
    umocowania, poziomy, uszkodzenia mechaniczne, regulacje, uszczelki
  • balkony
    obróbki blacharskie, spadki, mocowanie i stan balustrady
  • metraż
    weryfikacja z rzutem na prośbę klienta (nie pomiar inwentaryzacyjny)
  • drzwi
    regulacja, uszkodzenia, uszczelki
  • instalacje
    rozmieszczenie, zgodność z umową, napięcie
  • przynależności
    komórki, miejsca postojowe, garaże pod względem ewentualnych usterek, braku zgodności z projektem
Odbiór z termowizją

Odbiór z termowizją

Zamów odbiór z termowizją
  • tynki i wylewki
    zawilgocenia, odchylenia od płaszczyzny, ubytki
  • okna i parapety
    umocowania, poziomy, uszkodzenia mechaniczne, regulacje, uszczelki
  • balkony
    obróbki blacharskie, spadki, mocowanie i stan balustrady
  • metraż
    weryfikacja z rzutem na prośbę klienta (nie pomiar inwentaryzacyjny)
  • drzwi
    regulacja, uszkodzenia, uszczelki
  • instalacje
    rozmieszczenie, zgodność z umową, napięcie
  • przynależności
    komórki, miejsca postojowe, garaże pod względem ewentualnych usterek, braku zgodności z projektem
  • oraz
  • zawilgocenia
    • woda technologiczna "zamknięta" w murach
    • nieszczelność przy wykończeniu komina lub połaci dachu
    • błędnie wykonane izolacje poziome budynku
    • nieszczelności instalacji wodnej i kanalizacyjnej
  • instalacja elektryczna
    czy przewody i bezpieczniki nie są nadmiernie obciążone
  • ogrzewanie podłogowe wodne lub elektryczne
    rozmieszczenie mat grzewczych oraz wycieki
  • wentylacja
    w którym kierunku działa
  • nieszczelność okien
    ubytki ciepła
  • niedociągnięcia i rażące błędy
    w termoizolacji ścian/dachu/przegród budowlanych
Odbiór domu

Odbiór domu
od dewelopera

Zamów odbiór domu
  • tynki i wylewki
    zawilgocenia, odchylenia od płaszczyzny, ubytki
  • okna i parapety
    umocowania, poziomy, uszkodzenia mechaniczne, regulacje, uszczelki
  • balkony
    obróbki blacharskie, spadki, mocowanie i stan balustrady
  • metraż
    weryfikacja z rzutem na prośbę klienta (nie pomiar inwentaryzacyjny)
  • drzwi
    regulacja, uszkodzenia, uszczelki
  • instalacje
    rozmieszczenie, zgodność z umową, napięcie
  • przynależności
    komórki, miejsca postojowe, garaże pod względem ewentualnych usterek, braku zgodności z projektem
  • oraz
  • elewacja
    pęknięcia, odchylenia, zacieki
  • dach
    zacieki i stan dachówek
  • schody
    równość stopni, zgodność z normami
  • zagospodarowanie otoczenia
    niwelacja terenu, podjazd, ogrodzenie
Inspekcja mieszkania lub domu na rynku wtórnym

Inspekcja mieszkania lub domu na rynku wtórnym

Zamów inspekcję

Podczas sprawdzenia domu lub mieszkania na rynku wtórnym zweryfikujemy m.in. mostki termiczne, instalacje do wymiany, metraż oraz koszt remontu.

  • Argumenty do zbicia ceny
    w raporcie z inspekcji nieruchomości na rynku wtórnym dostarczymy Państwu argumenty (np. zły stan techniczny instalacji, niższy niż rzeczywisty metraż), które umożliwią zbicie ceny ze sprzedawcą
  • Usterki, wady, elementy do naprawy
    podczas inspekcji mieszkania lub domu na rynku wtórnym w przejrzystym raporcie podsumujemy stan techniczny nieruchomości, wskażemy elementy wadliwe oraz do wymiany/naprawy
  • Instalacje
    zweryfikujemy, które z instalacji w nieruchomości są przestarzałe, a tym samym kwalifikują się do szybkiej wymiany
  • Termowizja
    wskażemy mostki termiczne, przedmuchy, obecność zwierząt takich jak kuny na poddaszu, wykryjemy grzyba i inne ogniska korozji biologicznej
  • Metraż
    rzeczywisty metraż nieruchomości na rynku wtórnym często nie jest zgodny z metrażem z ogłoszenia lub księgi wieczystej
  • Koszty remontu
    w naszym raporcie oszacujemy koszty remontu domu lub mieszkania na rynku wtórny
Sprawdzenie firmy remontowej

Sprawdzenie firmy remontowej

Zamów usługę

Większość remontów wiąże się z niedoróbkami wykonawców. Wykonujemy audyty ekip remontowych i firm wykończeniowych.

  • Podłogi i ściany
    sprawdzimy poprawność wykonania przez firmę remontową płytek, paneli, desek, parkietów oraz jakość m.in. tynków i ścian
  • Sucha zabudowa
    zweryfikujemy, jak fachowcy od remontu wykonali m.in. podwieszane sufity, ścianki działowe, płaszczyzny, piony i poziomy
  • Instalacje
    sprawdzimy wykonanie przez wykończeniowców instalacji, m.in. liniowość włączników i gniazdek elektrycznych, a także zgodność punktów instalacyjnych z projektem
  • Zgodność z umową
    jeżeli zawarli Państwo z firmą wykończeniową pisemną umowę na wykończenie, zweryfikujemy, czy wykonany remont uwzględnia wszystkie punkty z umowy
  • Inne niedoróbki
    zweryfikujemy m.in. poprawność zamontowanych mebli na wymiar, podłączenie sprzętów AGD i RTV do punktów elektrycznych, odpływ prysznica itp.
  • Raport z audytu remontu
    po każdym audycie remontu wysyłamy Państwu raport z podsumowaniem głównych niedoróbek wraz z zaznaczeniem ich na rzucie kondygnacji
Badanie termowizyjne

Badanie termowizyjne

Zamów badanie

Wykonujemy badania termowizyjne budynków pod kątem m.in. nieszczelności, zawilgoceń oraz bytowania zwierząt domowych.

  • Zawilgocenia
    • woda technologiczna "zamknięta" w murach
    • nieszczelność przy wykończeniu komina lub połaci dachu
    • błędnie wykonane izolacje poziome budynku
    • nieszczelności instalacji wodnej i kanalizacyjnej
  • Instalacja elektryczna
    czy przewody i bezpieczniki nie są nadmiernie obciążone
  • Ogrzewanie podłogowe wodne lub elektryczne
    rozmieszczenie mat grzewczych oraz wycieki
  • Wentylacja
    w którym kierunku działa
  • Nieszczelność okien
    ubytki ciepła
  • Niedociągniecia
    i rażące błędy w termoizolacji ścian/dachu/przegród budowlanych

Działamy w całej Polsce

Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera - Warszawa Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera - Wrocław Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera - Kraków Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera - Gdańsk, Gdynia i Sopot Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera - Katowice Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera - Łódź Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera - Toruń Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera - Bydgoszcz Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera - Lublin Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera - Szczecin Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera - Rzeszów Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera - Olsztyn Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera - Białystok Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera - Kielce Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera - Opole Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Gliwicach Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera - Poznań Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Sosnowcu Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Częstochowie. Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Radomiu Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera - Zielona Góra Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Koszalinie Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Elblągu Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Tarnowie Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Braniewie Odbiory mieszkań i domów z doświadczonymi inżynierami Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Górze Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Blachowni Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Myśliborzu Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Żyrardowie Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Piasecznie. Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Mielcu Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Chodzieży Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Giżycku Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Świebodzinie Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Oświęcimiu Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Bielawie Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Opocznie Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Międzychodzie Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Wieliczce Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Płocku. Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Otwocku Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Policach Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Ustce Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Jędrzejowie Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Pszczynie Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Józefów Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Łasku Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Krośnie Profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera w Olkuszu

odbiory mieszkań

tel. 886 070 650

kontakt@odbiorymieszkan.info

Umowa deweloperska