Masz pytania? Zadzwoń
886 070 650
Umowa deweloperska to najważniejszy dokument podpisywany podczas transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Zapisane są w niej m.in. transze i sposoby płatności, które zostaną wykorzystane podczas rozliczeń. Chcesz wiedzieć więcej o tym temacie? Przeczytaj poniższy artykuł!
Potrzebujesz odbioru technicznego?
Rezerwacja onlineUmowa deweloperska, płatności i transze – to temat, który interesuje wiele osób, ponieważ może wydawać się dość skomplikowany. Przede wszystkim na początku konieczne jest sprecyzowanie źródła finansowania, ponieważ zupełnie inaczej wyglądają płatności, gdy uiszczasz je gotówką, a inaczej gdy decydujesz się na kredyt hipoteczny.
Dodatkowo należy zwrócić też uwagę na to, czy dokonujesz zakupu nieruchomości, która jest już fizycznie gotowa, czy też nieruchomości, która dopiero jest zaprojektowana i zaczyna się proces jej budowy. Najprostszy system rozliczeń obowiązuje osoby posiadające odpowiednią ilość gotówki. Rozkłada się wtedy płatność na dwie rady. W przypadku kredytów natomiast transz jest zdecydowanie więcej.
Istnieją różne systemy płatności za mieszkanie, więc możesz dogadać się z deweloperem na taką opcję, która pasuje Ci najbardziej. Zazwyczaj wybieraną opcją jest 20/80, czyli system, który wymaga wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości i tę część płaci się jako pierwszą. Później wpłacane jest kolejne 80% (w różnych transzach) budżetu płynącego z banku. Możesz też wybrać zasadę 30/70 czy 10/90. Musisz jednak wiedzieć, że wielu deweloperów nie chce zgodzić się na tę ostatnią opcję, gdyż oznacza to, że podczas zawierania umowy deweloperskiej wpłaca się tylko 10% całkowitej wartości nieruchomości.
Aspekt uiszczania opłat za mieszkanie jest regulowany przez ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, inaczej nazywaną ustawą deweloperską. Jej zapisy mówią o tym, że deweloper ma obowiązek zapewnić jeden ze środków ochrony nabywców, który będzie zabezpieczał jego pieniądze. To bardzo ważne z perspektywy kupującego, ponieważ ma on gwarancję, że nie straci oszczędności swojego życia. Wyróżnia się trzy główne sposoby na ochronę środków:
Rachunek powierniczy otwarty to rodzaj rachunku bankowego, na który nabywca dokonuje wpłat dotyczących nieruchomości. Dzięki temu, że jest on używany, kupujący wiedzą, że środki, które wpłacają zgodnie z postanowieniami zawartej umowy deweloperskiej, nie są wykorzystywane przez dewelopera w celu finansowania jego działalności, a więc do budowy nieruchomości. Co ważne, wpłaty trafiają na rachunek powierniczy, a zwolnienie ich z niego uwarunkowane jest potwierdzeniem przez bank postępów prac na budowie. W innym wypadku deweloper nigdy ich nie zobaczy.
Mówiąc o umowie deweloperskiej, transzach i płatnościach, trzeba wspomnieć też o tym, w jaki sposób wypłacane są pieniądze sprzedającemu. W przypadku otwartego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi transze po ukończeniu poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego (min. 10% wartości projektu, maks. 25%). Wypłata środków z rachunku powierniczego otwartego, zgodnie z rozdziałem 3, art. 10 ustawy, następuje po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.
Musimy też wspomnieć o płatnościach na raty, gdyż wiele osób nie jest do końca pewnych, jak działa taki sposób finansowania. Najczęściej polega to na tym, że pierwsza transza należna jest po podpisaniu umowy deweloperskiej, a kolejne tak jak ustalą to obie strony. Może być to np. po zakończeniu poszczególnych etapów budowy. Wyjątkiem jest jedynie ostatnia transza, gdyż jej wypłatę reguluje ustawa deweloperska, czyli najważniejszy dokument przy takich transakcjach. Według jej zapisów wypłata ostatniej transzy następuje po przeniesieniu praw własności na nabywcę. Oznacza to, że musi być wprowadzony stosowny wpis do księgi wieczystej. Poza tym przeniesienie to powinno być wolne od praw, obciążeń, a także roszczeń w stosunku do osób trzecich.
Trzeba jednak pamiętać, że są pewne sytuacje, w których wypłata ostatniej transzy jest wstrzymywana przez bank. Np., może się tak zdarzyć, gdy rozliczymy poprzedniej transzy w odpowiedni sposób, pieniądze zostaną wydane niezgodnie z zawartą umową (np. zamiast na dom to na wakacje) lub gdy bank nie otrzyma w terminie wymaganych dokumentów. Zazwyczaj takie wstrzymanie transzy wiąże się z zapłaceniem kar umownych przez sprzedającego na rzecz dewelopera.
Mamy nadzieję, że rozjaśniliśmy Ci nieco ten skomplikowany temat, jakim jest umowa deweloperska, płatności i transze. Z pewnością teraz łatwiej będzie Ci negocjować ze sprzedającym. Powodzenia!
2023-07-07 (zaktualizowano: 2023-07-07)
Tekst autorstwa
Emil Wrzosiński
Potrzebujesz odbioru technicznego?
Rezerwacja online
Podczas sprawdzenia domu lub mieszkania na rynku wtórnym zweryfikujemy m.in. mostki termiczne, instalacje do wymiany, metraż oraz koszt remontu.
Większość remontów wiąże się z niedoróbkami wykonawców. Wykonujemy audyty ekip remontowych i firm wykończeniowych.
Wykonujemy badania termowizyjne budynków pod kątem m.in. nieszczelności, zawilgoceń oraz bytowania zwierząt domowych.
