Do wybudowania domu zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa konieczne jest wykonanie odpowiedniego projektu. Musi on znaleźć się między innymi w załączniku podczas składania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Niestety zdarza się, że nabywana nieruchomość nie ma projektu budowlanego lub pojawiają się różne rozbieżności. Niezgodność domu z projektem to samowola budowlana, z czym wiążą się konsekwencje dla właściciela.
Potrzebujesz odbioru technicznego?
Spotkaj się z nami!
Samowola budowlana jest problematyczna dla każdego właściciela nieruchomości. Już za brak dokumentacji budowlanej grozi kara grzywny. Co jednak zrobić w przypadku nieruchomości bez projektu? Może się przykładowo zdarzyć, że sprzedający zgubił dokumenty, zostały one zniszczone lub są niekompletne. Warto od razu zaznaczyć, że brak dokumentacji nie wiąże się od razu z samowolę budowlaną. Należy udać się do właściwego organu administracyjnego w celu uzyskania kopii projektu budowlanego i zaświadczenia potwierdzającego zakończenie budowy. Oczywiście są także przypadki, w których w archiwach nie ma żadnej dokumentacji. Brak projektu wiąże się z brakiem obliczeń konstrukcyjnych. Jeśli budynek został wybudowany po roku 2000 i nie ma dokumentacji w urzędzie, to jest on uznawany za samowolę budowlaną.
Warto od razu zaznaczyć, że samowola budowlana jest przestępstwem. Trzeba liczyć się z nałożeniem kary grzywny, ograniczenie wolności lub nawet pozbawieniem jej na okres dwóch lat. Nie można również liczyć na uzyskanie odszkodowania od towarzystwa ubezpieczeniowego, jeśli przykładowo dojdzie do zniszczenia dachu na skutek silnych podmuchów wiatru. Jeśli osoba, która nabyła budynek, nie była świadoma tego, że, wystąpiła samowola, to możliwe staje się dochodzenie swoich praw od sprzedającego. Jest ona w takim przypadku uznawana za wadę prawną. Bardzo ważne jest to, że kara grzywny może być nakładana do skutku, czyli aż do przeprowadzenia procesu legalizacji samowoli budowlanej.
O domu niezgodnym z projektem można mówić przykładowo w przypadku braku okien i drzwi, otworów okiennych o właściwych wymiarach lub ich złym rozmieszczeniu. Oczywiście późniejsze zmiany dotyczące okien nie mają większego znaczenia, nie wymagają zgłoszenia i są całkowicie legalne. Niezgodności projektowe mogą dotyczyć także wymiarów budynku. Często zdarza się to, jeśli ktoś wykona części budynku, przekraczając dopuszczalne linie zabudowy. Nawet wykonanie dodatkowego ocieplenia elewacji w budynku może skutkować tym, że dojdzie do wyjścia za linię budowy lub wystąpienia niezgodności z warunkami zabudowy.
Łatwo to poznać przykładowo po zbyt małej odległości budynku od ulicy. Pojawia się wobec tego niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania. Na działce nie mogą pojawiać się dodatkowe obiekty bez projektu, dotyczy to przykładowo budynków gospodarczych o powierzchni przekraczającej 35 metrów kwadratowych. W niektórych przypadkach wystarczające staje się dokonanie zgłoszenia, nie trzeba mieć pozwolenia. Najważniejsze będzie dopilnowanie tego, aby nie wystąpiły niezgodności dotyczące odległości obiektów od granicy działki i zabudowań działek sąsiadujących. Jeśli budynek powstał wbrew obowiązującym przepisom prawa budowlanego, to niestety trzeba się liczyć z otrzymaniem nakazu jego rozbiórki.
Jeśli ktoś chce uchronić się przed dodatkowymi karami finansowymi, to powinien zdecydować się na legalizację samowoli budowlanej. Cała procedura została mocno uproszczona zgodnie z ustawą z roku 2020. Warto jednak od razu zaznaczyć, że legalizacja samowoli budowlanej jest możliwa tylko w przypadku budynków, które zostały wybudowane nie później niż 20 lat temu. Właściciel nieruchomości musi niestety we własnym zakresie udowodnić rok budowy. Kolejną kwestią będzie to, aby wybudowany obiekt był zgodny z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania. Wymagana jest także zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Dopiero po spełnieniu obu punktów staje się możliwe przejście do wykonania procedury legalizacyjnej.
Należy liczyć się z tym, że będzie trzeba ponieść mniejsze lub większe koszty związane z legalizacją samowoli budowlanej. Opłata dla zmian wymagających zgłoszenia wynosi do 5000 zł. Z kolei w przypadku istotnych modyfikacji i obiektu wybudowanego bez pozwolenia koszty rosną do nawet 50 000 zł. Oczywiście możliwe jest odroczenie płatności opłaty lub jej umorzenia, ale wiąże się to z koniecznością załatwienia odpowiednich formalności, wizytą we właściwym urzędzie.
2023-05-05 (zaktualizowano: 2023-05-05)
Tekst autorstwa
Emil Wrzosiński
Potrzebujesz odbioru technicznego?
Spotkaj się z nami!Podczas sprawdzenia domu lub mieszkania na rynku wtórnym zweryfikujemy m.in. mostki termiczne, instalacje do wymiany, metraż oraz koszt remontu.
Większość remontów wiąże się z niedoróbkami wykonawców. Wykonujemy audyty ekip remontowych i firm wykończeniowych.
Wykonujemy badania termowizyjne budynków pod kątem m.in. nieszczelności, zawilgoceń oraz bytowania zwierząt domowych.