Masz pytania? Zadzwoń
886 070 650
Jesteś na etapie rozglądania się za wymarzoną nieruchomością? Z pewnością spotkasz się z pojęciem cesji! Czym jest i dlaczego lepiej jest wiedzieć, na czym polega? Wszystkie Twoje wątpliwości rozwieje poniższy artykuł!
Potrzebujesz pomocy prawnika przy umowie z deweloperem?
Rezerwacja onlineCesja jest umową cywilnoprawną, na mocy której przenosi się (ceduje) prawo do wierzytelności z jednej osoby na drugą. W języku łacińskim słowo cedere oznacza odchodzić. W przypadku transakcji dotyczących nieruchomości na rynku pierwotnym deweloper nazywany jest cedentem, a kupujący cesjonariuszem. To, co musisz wiedzieć, to fakt, że wierzytelność cedenta oznacza w praktyce, że kupujący mieszkanie, będące w trakcie budowy, nie posiada praw własności tylko prawo do niego. Mówiąc prościej, cesja jest niczym innym jak przelaniem wierzytelności. Artykuł 509 Kodeksu Cywilnego mówi o tym, iż wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność i warto o tym pamiętać.
Wiele osób decyduje się na zakup tzw. dziury w ziemi, czyli lokalu, który jeszcze fizycznie nie stoi, lub takiego, który dopiero jest w budowie, po to, aby sprzedać go z zyskiem. Nie jest to nic dziwnego, gdyż taki rodzaj sprzedaży praktykuje się od wielu lat. Najczęściej przy takim zakupie na start musimy wpłacić 10% ceny i jest to najuczciwsza opcja, która nie naraża nabywcy na większe straty. Dodatkowo konieczne jest wyrażenie zgody dewelopera na to, aby dokonać cesji.
Jeśli planujesz działania z zakresu cesji, w pierwszej kolejności musisz sprawdzić, czy umowa, którą podpisujesz, zawiera zgodę dewelopera na jej dokonanie. Taka zgoda wyrażona w sposób uprzedni musi być wyrażona na piśmie i może stanowić ona jeden z zapisów umowy lub być odrębnym oświadczeniem. Jest to opcja uczciwa i najwygodniejsza dla obu stron transakcji. Musisz też wiedzieć, że jeśli deweloper wyrazi zgodę na cesję (podczas lub po podpisaniu umowy deweloperskiej), umowa cesji powinna zostać stworzona w takiej samej formie jak umowa deweloperska. Oznacza to więc, że konieczne jest podpisanie aktu notarialnego. To ważne z perspektywy bezpieczeństwa transakcji. Dodatkowo w umowie dobrze jest zawrzeć oświadczenie nabywcy o poddaniu się egzekucji w przypadku niezapłacenia przez niego ceny ustalonej ze sprzedającym
Dlaczego zgoda dewelopera jest tak ważna? Jeżeli umowa wymaga uzyskania pozwolenia od dewelopera na przeniesienie praw z umowy na inną osobę, nie będziesz mógł sprzedać mieszkania, a co za tym nie odnotujesz swojego zysku. Jeżeli w dokumencie nie ma żadnego zapisu na temat cesji, cesja prawa z umowy deweloperskiej nie jest możliwa bez zgody dewelopera. Sytuacja, w której deweloper odmawia podpisania takiej zgody, jest wbrew pozorom często spotykana. Wynika to z faktu, że zgadzając się na cesję, zgadza się na to, że ktoś stworzy konkurencyjną ofertę.
Jeśli chodzi o umowy rezerwacyjne, zazwyczaj nie ma tam zapisów dotyczących cesji wierzytelności. Wynika to z faktu, że mają one za zadanie jedynie czasowo wyłączyć daną nieruchomość z oferty dewelopera, aby dać nabywcy czas do namysłu lub oceny swojej sytuacji finansowej. Jeśli jednak cesja w umowie rezerwacyjnej miałaby się pojawić, musisz wiedzieć, że podlega ona tym samym zasadom czy umowa deweloperska. Konieczna jest więc zgoda dewelopera w razie braku klauzuli dopuszczającej cesję w umowie rezerwacyjnej.
Warto jeszcze wspomnieć o cesji praw do miejsca postojowego, gdyż w dzisiejszych czasach najczęściej do lokalu dokupowana jest właśnie taka przestrzeń. Najczęściej w takiej sytuacji podpisuje się także umowę przedwstępną dotyczącą zakupu lokalu garażowego. W razie cesji praw do mieszkania nabywca takich praw musi wymagać również cesji miejsca postojowego. Warto więc mieć na uwadze, że klauzula zezwalająca na cesję praw, powinna być obecna zarówno w umowie deweloperskiej, jak i przedwstępnej.
Na koniec, musimy jeszcze poinformować Cię o kosztach, które są związane z cesją. Powinieneś bowiem wiedzieć, że podatek, który zapłacisz, będzie wyższy. Nabywca w przypadku cesji nie zostaje objęty preferencyjnymi stawkami podatku jak nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym. Transakcja cesji objęta jest ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, a od samej cesji należy zapłacić 23% VAT.
2022-09-12 (zaktualizowano: 2022-09-12)
Tekst autorstwa
Emil Wrzosiński
Potrzebujesz pomocy prawnika przy umowie z deweloperem?
Rezerwacja online
Podczas sprawdzenia domu lub mieszkania na rynku wtórnym zweryfikujemy m.in. mostki termiczne, instalacje do wymiany, metraż oraz koszt remontu.
Większość remontów wiąże się z niedoróbkami wykonawców. Wykonujemy audyty ekip remontowych i firm wykończeniowych.
Wykonujemy badania termowizyjne budynków pod kątem m.in. nieszczelności, zawilgoceń oraz bytowania zwierząt domowych.
