Odbiór mieszkania i lokalu krok po kroku – na co zwrócić uwagę?

Czym jest odbiór techniczny mieszkania i lokalu od dewelopera?

Odbiór mieszkania od dewelopera czy też innego lokalu to jeden z ostatnich kroków przed odbiorem kluczy. To jednocześnie moment rozstrzygający o tym, kto poniesie koszty usterek znajdujących się w mieszkaniu, zarówno od razu, jak i po upływie pewnego czasu. To oznacza, że jeśli kupujący mieszkanie w dniu odbioru zlekceważy pewne niedociągnięcia ze strony dewelopera i mu ich nie zgłosi, będzie musiał mierzyć się z problemami w przyszłości. Prędzej czy później pojawi się konieczność ich wyeliminowania. W związku z tym odbiór mieszkania od dewelopera — odbiór techniczny, jest momentem, w którym należy dobrze sprawdzić, czy kupujący faktycznie dostaje to, za co zapłacił. Czy deweloper wywiązał się z podpisanej umowy, czy jednak musi pewne rzeczy poprawić?

Odbiór mieszkania krok po kroku

Odbiór mieszkania od dewelopera odbywa się w kilku złożonych krokach. Każdy z nich jest niezwykle ważny i wiąże się z konsekwencjami, z jakimi nowy właściciel tej nieruchomości będzie musiał ewentualnie mierzyć się w przyszłości.

Krok 1: Przygotowanie narzędzi

Podczas odbioru mieszkania warto posłużyć się następującymi narzędziami: szczelinomierz, dalmierz, kątownik, wilgotnościomierz, miernik napięcia, pirometr, łaty, poziomica i kamera termowizyjna. 

Krok 2: Sprawdzenie dokumentacji

Zanim nastąpi odbiór mieszkania od dewelopera, trzeba w pierwszej kolejności zapoznać się z dokumentacją. Deweloper powinien przekazać dokumenty dotyczące wykonanej budowy, dokumentację wykonawczą oraz pomiar powierzchni wykonanej. Ponadto musi udostępnić instrukcję obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji oraz urządzeń, które są związane z danym obiektem. Na podstawie tych dokumentów osoba, która dokonuje odbioru mieszkania, będzie mogła porównać, czy stan i wygląd mieszkania zgadza się z zapisami w podpisanej z deweloperem umowie. 

Krok 3: Płaszczyzny, czyli piony i poziomy 

Brak poziomów i pionów generuje wysokie koszty usługi kładzenia płytek, czy montażu mebli wykonanych na zamówienie. Piony i poziomy można sprawdzić, posługując się długimi łatami (poziomicami). Należy w związku z tym docisnąć dolny koniec łaty do badanej powierzchni, a następnie odchylić jej górną część do momentu, w którym oczko w libelli rurkowej pojawi się na środku między kreskami. W ten właśnie sposób trzeba sprawdzić wszystkie płaszczyzny w mieszkaniu. Badając podłogę, warto przemieszczać się w różne lokalizacje i obierać różne kierunki położenia łaty. 

Krok 4: Ściany

Odbiór mieszkania od dewelopera powinno poprzedzić sprawdzenie ścian. Jednak nie wystarczy tylko zwrócić uwagę na to, czy przypadkiem tynk nie jest popękany albo nie ma na nim widocznych rys. Oczywiście to ważna sprawa, ale niejedyna, której trzeba się przyjrzeć. Należy więc również zwrócić uwagę na to, czy ich struktura jest poprawna, czy ściany nie są za cienkie, czy dobrze przylegają i czy nie będą się łuszczyć podczas prac wykończeniowych. Warto też ocenić ich kolor. 

Krok 5: Stolarka okienna i drzwiowa

Kolejnym podstawowym krokiem, zanim ostatecznie nastąpi odbiór mieszkania od dewelopera, jest ocena stanu szyb w oknach oraz drzwi. Należy to robić w naturalnym świetle, ale nie bezpośrednio nasłonecznionym. Wystarczy spojrzeć przez okno z odległości 2 metrów od okna, by zauważyć wszelkie niedoskonałości, w tym rysy. Jeśli przykładowo szyby są brudne, w protokole najlepiej napisać, że z tego powodu niemożliwe było przeprowadzenie badania. Ważne jest również, aby sprawdzić, czy uszczelki na oknach są prawidłowo złożone i nie ma wgnieceń. Jeżeli zaś chodzi o drzwi, powinny być bez uszkodzeń technicznych. Dotyczy to nie tylko krawędzi drzwi, ale również ościeżnicy i progu. Należy sprawdzić, czy otwarte drzwi nie zamykają się samoczynnie, co też mogłoby oznaczać wadę. 

Protokół odbioru – co zrobić, jeśli znajdę usterki?

Ewentualne znalezienie usterek nie powinno nikogo dziwić. Po to jest odbiór mieszkania od dewelopera, aby je wykryć. Do ich powstania może przyczynić się wiele czynników. Na przykład szybkość przeprowadzonych prac albo brak rzetelności ze strony wykonawców. Każdą usterkę trzeba sfotografować, zmierzyć, szczegółowo opisać. Każda z nich musi być jednocześnie wpisana do protokołu odbioru. Im dokładniej zostanie to wykonane, tym lepiej. Na pewno osoba, która będzie reprezentować dewelopera, będzie chciała za wszelką cenę kwestionować znalezione usterki. Jednak właściciel musi być stanowczy i konsekwentny. Powinien zapisywać w protokole wszystko, co wydaje mu się wątpliwe. 

Należy przy tym wszystkim pamiętać, że nawet najmniejsza usterka widoczna na ścianie, podłodze, oknie, drzwiach itd., może generować surowe konsekwencje w przyszłości. Usterki te mogą znacznie się powiększać albo utrudniać kolejne prace wykończeniowe. Może też zdarzyć się tak, że wykończone mieszkanie już niedługo po tym będzie wymagało remontu. Przy dzisiejszych cenach materiałów budowlanych i robocizny, tym ważniejsze jest, aby dobrze sprawdzić mieszkanie w dniu jego odbioru. 

Kiedy deweloper usunie usterki?

Kiedy już wszystko jest jasne i okazuje się, że w mieszkaniu są jakieś niedociągnięcia, usterki, deweloper zobowiązany jest do ich usunięcia. Na początku ma 14 dni na odniesienie się do danego protokołu usterek, a w konsekwencji tego ich uznanie albo odrzucenie. Na samą naprawę ma 30 dni od momentu podpisania raportu z odbioru. Takie terminy są uwzględnione w zapisach Ustawy deweloperskiej. 

Powyższe wskazuje na to, że wykrycie usterek nie jest powodem do zmartwień. W większości przypadków mieszkania mają nawet kilkanaście różnych wad, które są możliwe do szybkiej naprawy, w ciągu kilku tygodni. Bardzo ważne jest, aby wszystkie usterki uwzględnić w przygotowywanym protokole odbioru. Nie wolno godzić się na sugestie dewelopera wskazujące na to, że niektóre z nich są mało istotne i można je zlekceważyć. Otóż nie! Każda, nawet najmniejsza wada musi być wyeliminowana i nie należy robić tego na własną rękę. Po to jest odbiór mieszkania od dewelopera, by wykryć te niedociągnięcia i by on sam wszystkim się zajął. 

Drugi odbiór techniczny przed odbiorem kluczy

Kiedy poprawki są już uznane za zakończone, przychodzi moment na drugi odbiór mieszkania od dewelopera, czyli tak zwany drugi odbiór techniczny przed odbiorem kluczy. Ma to na celu sprawdzenie, czy deweloper wywiązał się z obietnicy i naprawił wszystkie niedociągnięcia i czy zrobił to poprawnie. Jeżeli w czasie pierwszego odbioru wykryto dużo usterek albo niedużą ilość, ale bardzo poważnych, warto udać się na ten odbiór z fachowcem. Doświadczony inżynier będzie też przydatny, jeśli deweloper na pierwszym spotkaniu dążył do wmówienia, iż usterki te są nieistotne i najzwyczajniej w świecie właściciel mieszkania tylko szuka problemu na siłę. 

Należy pamiętać, kto będzie w tym mieszkaniu mieszkał. Komu ma ono zapewniać bezpieczeństwo i komfort. Jeżeli zgodnie z umową mieszkanie miało zostać zbudowane z najlepszych materiałów, z należytą starannością, to takiego mieszkania należy oczekiwać, a wszelkie niedoskonałości, nawet te najmniejsze i nawet podczas drugiego już odbioru, wytykać i żądać naprawy. Deweloper zapewne będzie naprawiał niechętnie, bo to będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami, ale z drugiej strony nie będzie miał wyjścia. Zlekceważenie uwag właściciela mogłoby doprowadzić do poważnych dla niego konsekwencji. Warto więc walczyć o swoje.

Ostateczny odbiór mieszkania od dewelopera powinien nastąpić w momencie, w którym będzie ono w oczekiwanym stanie. Z drugiej strony należy dodać, że deweloper jest świadomy tego, że właściciel mieszkania może mieć uwagi co do wykonania danego lokalu. Dla niego na pewno nie będzie to nowością, tym bardziej, jeśli faktycznie buduje „na szybko” i niskim kosztem. 

Fachowiec od odbioru mieszkania od dewelopera 

Wiele osób uważa, że odbiór mieszkania od dewelopera jest procesem złożonym, czasem długotrwałym i skomplikowanym. Wymaga wiedzy, której niestety osoba na co dzień zajmująca się czymś zupełnie innym, nie ma. Przez to niejednokrotnie zdarzało się, że ktoś odebrał mieszkanie, dał sobie wmówić, że widoczne usterki to nic takiego i poniósł przez to surowe konsekwencje. Bo wykończenie mieszkania było droższe, bo niedługo później było trzeba przeprowadzić remont itd. Stąd warto zgłosić się z prośbą o pomoc do fachowców. 

W tym miejscu pragniemy zaprezentować nasze usługi. Oferujemy profesjonalny odbiór mieszkania od dewelopera, odbiór techniczny nieruchomości. Zatrudniamy doświadczonych inżynierów, którzy pomagają nabywcom ocenić stan mieszkania oddawanego przez dewelopera. Poza wiedzą i doświadczeniem mają odpowiedni sprzęt budowlany, który umożliwia precyzyjne sprawdzenie tych wad. Każdego miesiąca wykonujemy kilkaset odbiorów. Bardzo dobrze wiemy, jakie usterki i wady występują najczęściej. Orientujemy się też, jak deweloperzy się tłumaczą i co robią, aby przyspieszyć ten odbiór. Nam się jednak nie śpieszy, bo zależy nam na tym, aby nasz klient odebrał klucz do mieszkania, które będzie dla niego bezpieczne i w pełni komfortowe.

Zamawiając usługę odbiór mieszkania od dewelopera, możesz mieć pewność, że zadbamy o Twoje interesy. Sprawdzimy wszystko krok po kroku, uwzględnimy nawet najmniejszą usterkę i przypilnujemy, by deweloper naniósł poprawki. Świadczymy tę usługę w rozsądnych cenach. Zresztą, nawet gdyby było inaczej, opłacalność skorzystania z niej byłaby duża. Lepiej zapłacić za pomoc przy odbiorze mieszkania, niż ponieść wysokie koszty z tytułu eliminowania usterek na własną rękę. Co często wynika z niedopatrzenia ze strony osób, które samodzielnie dokonują odbioru swojego wymarzonego mieszkania.

2023-01-23 (zaktualizowano: 2023-01-23)

Tekst autorstwa

Emil Wrzosiński