Masz pytania? Zadzwoń
886 070 650
W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest umowa deweloperska, oraz dlaczego warto ją sprawdzić z prawnikiem.
Potrzebujesz pomocy prawnika przy analizie umowy deweloperskiej?
Umowa deweloperska to bardzo ważny dokument, który składa się z wielu załączników, najczęściej całość ma kilkadziesiąt stron i tak naprawdę nie jest wystarczająco czytelna, by bez problemu ją zrozumieć. Aby podpisać, warto jednak sprawdzić umowę deweloperską, ponieważ konsekwencje podpisania umowy, która nie została wcześniej przeanalizowana mogą być bardzo niekorzystne dla strony kupującej. Nasza firma współpracuje z prawnikami wyspecjalizowanymi w analizie umowy deweloperskiej. Zachęcamy do kontaktu.
Ustawa Deweloperska, która istnieje od 2011 roku zobowiązuje dewelopera i nabywcę lokalu do podpisania umowy zwanej umową deweloperską, którą realizuje się u notariusza, w formie aktu notarialnego. Ta forma pozwala nabywcy na domaganie się swoich roszczeń przed sądem, gdy deweloper nie zrealizuje zadeklarowanych w umowie zobowiązań. Jest to też moment, w którym notariusz sprawdza i kontroluje informacje związane z przedmiotem umowy. Nabywca może czuć się bezpieczny, ponieważ akt notarialny daje poczucie, że ten etap jest sformalizowany, ujednolicony i bezpieczny. Umowa ma na celu doprecyzowanie szczegółów związanych z budową lokalu, który jest przedmiotem tejże umowy. Deweloper zobowiązuje się w niej, że lokal wybuduje, wyodrębni i finalnie przeniesie prawo własności na rzecz nabywcy, z którym niniejszą umowę deweloperską podpisuje. Takie procedury pozwalają zabezpieczyć prawo nabywcy, dzięki czemu deweloper stara się realizować swoje inwestycje terminowo, bez większych przesunięć i problemów.
Ustawa deweloperska sprawiła, że deweloper powinien posiadać rachunek powierniczy, który zabezpiecza finanse nabywców. Taki rachunek powierniczy pomaga kontrolować działania dewelopera, który może wypłacić środki na poszczególne etapy, co daje też poczucie bezpieczeństwa nabywcom. Realizacje inwestycji w oparciu o rachunki powiernicze ograniczyły działania deweloperów, którzy przed stworzeniem ustawy deweloperskiej potrafili zostawić inwestycję niezrealizowaną, znikając ze środkami, które zostały wpłacone przez osoby inwestujące w powstanie mieszkań. Dawniej takie sytuacje nie były zabezpieczone w żaden sposób i dochodziło do nich dość często.
Umowa deweloperska to jedna z najpopularniejszych umów, o jakich możemy słyszeć, dotycząca kupna nieruchomości na rynku pierwotnym. Umowa deweloperska zobowiązuje strony umowy, jakimi są deweloper oraz nabywca nieruchomości, do spełnienia określonych warunków umownych. Deweloper zobowiązuje się do sprzedaży mieszkania oraz przeniesienia własności na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się do uiszczenia odpowiedniej kwoty za nabycie nieruchomości. Umowa ta zazwyczaj napisana jest językiem, który może być trudny do zrozumienia dla każdego. Zawiera ona bardzo dużo informacji dotyczących m.in. ceny nabycia nieruchomości, informacji o mieszkaniu/domu, metrażu, o przeniesieniu na nabywcy praw do mieszkania, wszelkich terminów, pozwoleń, kar umownych itd.
Należy pamiętać, że w umowie deweloperskiej zostały zawarte wszystkie najważniejsze informacje. Kluczowe dla nabywcy będą te, które dotyczą terminowości prac deweloperskich, konsekwencji przestrzegania i nieprzestrzegania poszczególnych zapisów umowy. Wszystkie adnotacje, które tak naprawdę zostały stworzone przez prawników pracujących dla dewelopera będą raczej korzystne dla dewelopera. Warto o tym pamiętać i dokładnie zapoznać się z treścią. Dlatego też polecamy fachową pomoc w sprawdzeniu umowy. Specjaliści, którzy pracują dla nas to prawnicy, radcy prawni czy adwokaci. To właśnie oni wiedzą doskonale na co należy zwrócić uwagę, które zapisy chronią nabywcę, a które są bezpieczne dla dewelopera, ale nic nie wnoszą w momencie, w którym coś pójdzie nie tak.
Inwestując w nieruchomość, warto mieć wsparcie. Tym bardziej, gdy w grę wchodzi inwestycja, która dopiero powstanie. Sytuacja na rynku deweloperskim jest bezpieczna, ale realia zmuszają społeczeństwo do myślenia nastawionego na zabezpieczanie swoich finansów. Trudno przewidzieć jak potoczy się sytuacja na świecie, jaki będzie miała wpływ na rynek nieruchomości, gdy inwestycje, które są w planach powstaną. Pomoc prawnika w niepewnych czasach wydaje się być niezbędnym rozwiązaniem. Chodzi o to, by dobrze zrozumieć każdy zapis i sprawić, by był on na tyle doprecyzowany, by w razie konieczności deweloper poniósł konsekwencję istotnego opóźnienia, czy niedopełnienia innego zapisu w umowie.
Jeśli chodzi o kwotę związaną ze sprawdzeniem umowy deweloperskiej – nie będzie ona wygórowana, gdy okaże się, że zapisy, na które zwróci uwagę podczas analizy umowy deweloperskiej radca prawny, sprawią, że będziemy bezpiecznie czekać, aż inwestycja zostanie zrealizowana. Można powiedzieć, że gra jest warta świeczki. Z pewnością mniej zapłacimy komuś, kto pobieżnie zapozna się z umową, a więcej wydamy na dokładny audyt ze sugestiami zmian i szczegółową analizą całości umowy deweloperskiej i załączników, której dokona radca prawny czy adwokat. Czasem warto zapłacić komuś, kto zna się na rzeczy, a trzeba w tym miejscu podkreślić i rozróżnić, że fachowcy, którzy pracują w naszej kancelarii są specjalistami w dziedzinie prawa nieruchomości, co daje im przewagę nad każdym innym specjalistą.
Należy także pamiętać, że sprawdzenie umowy deweloperskiej przez adwokata trwa nawet do 5 dni roboczych. Dokładny audyt wymaga sprawdzenia wszystkich zapisów i zaproponowania tego, co będzie korzystne dla klienta. W tym momencie warto sobie zadać pytanie, jakie nabywca ma oczekiwania. Czy chce, by umowa została sprawdzona szybko i konkretnie, czy raczej dogłębnie przeanalizowana. Obie formy są dopuszczalne, grunt, by rozumieć główny przekaz i wszystkie informacje związane z zabezpieczeniem własnego interesu. To jest decyzja, którą może podjąć wyłącznie nabywca. 
Porównując ceny konkurencyjne warto też mieć świadomość, że w tym przypadku wyższa cena zawsze będzie oznaczała dokładniejszą analizę dokumentów. Często wyjściowa kwota zachęca klienta, po czym okazuje się, że jest to cena pobieżnej analizy wyłącznie umowy deweloperskiej. Z dopłatą można przeanalizować załączniki, kolejna dopłata pozwoli na konsultację z fachowcem, jeszcze inna przyśpieszy termin wykonania takiej analizy. Nasza kancelaria w jasny sposób posługuje się cennikiem. W razie jakichkolwiek pytań i niejasności, zachęcamy do kontaktu.
Szczegóły, związane z umową deweloperską zazwyczaj są dobrze ukryte w treści umowy i w różnych załącznikach. Te, które interesują nabywcę są bardzo często potraktowane pobieżnie. Ważnym jest to, by w umowie deweloperskiej w czytelny i poprawny sposób zostały wpisane wszystkie informacje dotyczące przedmiotu umowy, czyli inwestycji deweloperskiej, jaką pragnie kupić nabywca. Istotny jest także rzut architektoniczny domu lub mieszkania, który powinien być dołączony do umowy.
W umowie warto uwzględnić jakie będą konsekwencje związane z metrażem. Umowa deweloperska posługuje się najczęściej „metrażem projektowym”, który odbiega od tego, co sprawdza się podczas odbioru technicznego. Warto tę kwestię doprecyzować w umowie przedwstępnej.
Bardzo ważny jest też standard wykończenia, bowiem każdy deweloper inaczej go interpretuje, co daje pole manewru w razie negatywnego odbioru technicznego. Istotne jest, by w umowie zostały zawarte szczegóły, które podczas odbioru technicznego nabywca będzie mógł skontrolować i się do nich odnieść, jeśli będą niezgodne z zapisem dewelopera.
Poza mieszkaniem, bardzo często w grę wchodzą przynależności, które również powinny być w umowie deweloperskiej doprecyzowane w taki sposób, by można było je skonfrontować z późniejszą realizacją.
Najważniejsze w takiej umowie są jednak terminy. Często pierwszym terminem jest ten związany z ukończeniem prac budowlanych przez dewelopera, który pozwala uzyskać pozwolenie na użytkowanie. W tym miejscu inwestycja przestaje być placem budowy i można zacząć realizować odbiory techniczne poszczególnych mieszkań, więc termin odbioru nieruchomości jest dla nabywcy tym, od którego on zaczyna swoje działania. Ostatnim jest termin podpisania umowy przenoszącej własność , a tym samym termin, który kończy przygodę z deweloperem.
Należy też pamiętać, że podpisanie umowy deweloperskiej jest wiążące, zaś odstąpienie wiąże się z konsekwencjami, dlatego warto przed finalnym złożeniem podpisu dobrze zastanowić się, czy to właściwa decyzja.
Nasza kancelaria z prawem budowlanym i rynkiem nieruchomości obcuje na co dzień, co zdecydowanie daje nam spore doświadczenie i łatwość w analizowaniu umów deweloperskich. Tak naprawdę współczesne realia pozwalają nam pracować w formie zdalnej, choć mamy swoje placówki w Warszawie i Radomiu, ale dzięki pracy zdalnej mamy dostęp do umów deweloperskich z terenu całej Polski. Nie zamykamy się na inne miasta i mamy wielu klientów, z którymi konsultujemy się telefonicznie. To ogromna możliwość zarówno dla nabywcy, ponieważ skonsultuje się z nami w wygodny dla siebie sposób. Nie musi nigdzie dojeżdżać. My zaś możemy przekazać naszą wiedzę i doświadczenie każdemu, kto tego potrzebuje i się z nami skontaktuje w celu sprawdzenia umowy deweloperskiej.
Resumując, nasza kancelaria wie na temat odbiorów bardzo dużo. Dzielimy się tą wiedzą w artykułach, w których podkreślamy, jak wiele jest niedopowiedzeń i braku konkretów w umowach deweloperskich. Nabywca, który kieruje się tym, co wyczytał w sieci, może spróbować sam przeanalizować umowę, ale samodzielnie może nie dostrzec niuansów lub sprytnych zapisów, które chronią dewelopera przed konsekwencjami niedotrzymania warunków umowy. Jeśli chce zainwestować na poważnie, sugerujemy, by skorzystał z porady fachowca w tej dziedzinie. To ważne, ponieważ porada doświadczonego prawnika, która będzie ukierunkowana na tą konkretną umowę, z którą przychodzi klient, zawsze będzie więcej warta od informacji z sieci.
Decydując się na nieruchomość z rynku pierwotnego, taka umowa nas nie ominie. Jeżeli chcemy, aby wszystko poszło po naszej myśli, abyśmy nie pozwolili oszukać się w jakiś sposób przez jakieś klauzule, które zawarte są w umowie, to taką umowę powinniśmy dokładnie sprawdzić, zanim podpiszemy. Analiza umowy najlepiej, aby była wykonana przez doświadczonego prawnika lub adwokata czy radcę prawnego, który na pewno prostszym językiem wytłumaczy nam co, jest w tej umowie w porządku, a co może nas niepokoić. Oczywiście za wszelkie czynności prawne będziemy musieli ponieść koszty, ale te koszty mogą być mało znaczące w porównaniu do tego, czego możemy uniknąć, podpisując niezrozumiałą umowę deweloperską. Te koszty za analizę prawną będą różniły się zależności od tego jak obszerna ma być analiza, co chcemy, aby zostało sprawdzone, czy chcemy, aby sprawdzone zostały jeszcze inne dokumenty tj. prospekt informacyjny.
Analiza umowy deweloperskiej może kosztować od 300 do nawet 2000 zł i zazwyczaj czas oczekiwania to kilka dni. Jeżeli zdecydujemy się na pomoc prawnika, kierujmy się przy wyborze przykładowo tym, aby był ekspertem w dziedzinie prawa nieruchomości oraz jego doświadczeniem. Jeżeli stoimy przed decyzją czy korzystać z usług prawnika, to uważamy, że w tej kwestii nie powinniśmy nawet się zastanawiać, gdyż decydując się już na poświęcenie pewnej sumy pieniędzy na nieruchomość, to nie zaszkodzi nam doliczenie do tych kosztów dodatkowej kwoty, aby sprawdzić umowę i zyskać spokojniejszą głowę i być może uchronić się przed oszustwem.
2022-01-04 (zaktualizowano: 2022-01-04)
Tekst autorstwa
Marek Dyla
Potrzebujesz pomocy prawnika przy analizie umowy deweloperskiej?
Podczas sprawdzenia domu lub mieszkania na rynku wtórnym zweryfikujemy m.in. mostki termiczne, instalacje do wymiany, metraż oraz koszt remontu.
Większość remontów wiąże się z niedoróbkami wykonawców. Wykonujemy audyty ekip remontowych i firm wykończeniowych.
Wykonujemy badania termowizyjne budynków pod kątem m.in. nieszczelności, zawilgoceń oraz bytowania zwierząt domowych.
