Na co zwrócić uwagę podpisując umowę przedwstępną z deweloperem

Podpisanie umowy przedwstępnej może poprzedzać zawarcie umowy przyrzeczonej. Najczęściej podpisywana jest ona w przypadku zakupu domu lub mieszkania na rynku wtórnym, ale czasem także wtedy, gdy nieruchomość kupujemy na rynku pierwotnym, od dewelopera. Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna i z jakimi konsekwencjami należy się liczyć w przypadku jej niedotrzymania?

Czym jest umowa przedwstępna

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego w umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Dla zachowania swojej ważności umowa przedwstępna powinna zawierać, jako absolutne minimum, określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, w tym wskazanie jej przedmiotu oraz jego ceny.

Umowa może być zawarta zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego - decyzja w tej sprawie należy jej stron. Warto jedynie zaznaczyć, że podpisanie jej u notariusza daje stronom możliwość dochodzenia na drodze sądowej jej zawarcia. Forma notarialna ma również wpływ na wysokość ewentualnego odszkodowania w sytuacji, gdyby nie doszło do podpisania umowy przeniesienia własności. Jeżeli umowa przedwstępna podpisywana jest w zwykłej formie pisemnej, wówczas odszkodowanie ogranicza się jedynie do  tzw. ujemnego interesu umownego, natomiast jeżeli zawarta jest u notariusza, na należne odszkodowanie dodatkowo składać się będą utracone w wyniku niepodpisania umowy przyrzeczonej korzyści. Zgodnie z artykułem 390 Kodeksu cywilnego kwota odszkodowania w przypadku, gdy do podpisania umowy przeniesienia własności nie dojdzie, ogranicza się do żądania naprawienia szkody, która została poniesiona w związku z tym, że strona liczyła na jej zawarcie.

Analiza prawna umowy

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej dobrze jest jej zapisy skonsultować z prawnikiem, tym bardziej że deweloper, proponując nam jej zawarcie w miejsce umowy deweloperskiej, omija niejako wymogi ustawy deweloperskiej.

Powierzając weryfikację zapisów umownych prawnikowi, zwłaszcza specjalizującemu się w prawie nieruchomości, zyskamy pewność, że umowa, którą podpiszemy (jeżeli się na to zdecydujemy) będzie dla nas bezpieczna. Sprawdzona powinna zostać między innymi kwestia kar umownych, rodzaju i wysokości zabezpieczenia (zadatek lub zaliczka), terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a także warunków odstąpienia od umowy przedwstępnej.